模塊二 建設(shè)開發(fā)及預(yù)售階段的稅收籌劃
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)及服務(wù)業(yè)的成本核算差異
2、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象如何設(shè)置？
3、在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中成本核算需要注意哪幾個(gè)時(shí)點(diǎn)？
4、采購(gòu)環(huán)節(jié)發(fā)生的共同成本費(fèi)用，在會(huì)計(jì)成本對(duì)象、土地增值稅清算單位、企業(yè)所得稅成本對(duì)象之間的分?jǐn)偡椒?br /> 5、什么是合理的分?jǐn)偡绞?？地方?guī)定--河北層高系數(shù)法
二、建設(shè)階段成本費(fèi)用列支限制
1、紅線外成本費(fèi)用， “三稅三扣”處理
2、關(guān)于土地拍賣傭金的扣除問(wèn)題
3、建筑安裝工程勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)的扣除問(wèn)題
4、裝修支出業(yè)務(wù)，“三稅三扣”處理
5、公共配套設(shè)施費(fèi)，“三稅三扣”處理
三、成本對(duì)象的差別
1、地上建筑物
1）、住宅
a普通
b非普通
2）商業(yè)
3）車庫(kù)
a地下車庫(kù)：地下不攤土地成本--河北 是否單獨(dú)建安合同、不單獨(dú)合同的攤土地之外的
b地上車庫(kù)：
4）儲(chǔ)藏間
a地下室
b地上無(wú)產(chǎn)權(quán)
5）人防工程

2、房屋開發(fā)成本的核算
1）項(xiàng)目總體
2）核準(zhǔn)制分期
3）能分?jǐn)偟綐侵苯託w屬不能的建筑面積攤
3、開發(fā)成本、預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款如何運(yùn)用使往來(lái)核算、成本核算更清晰？ 更有助于企業(yè)內(nèi)部管理的需要？
4、甲供材如何進(jìn)行核算使成本核算和結(jié)轉(zhuǎn)更清晰？
5、裝修費(fèi)的成本核算。
二、成本核算中的稅收要求
1、開發(fā)成本不同的核算方法對(duì)涉稅的影響。
2、普通住宅、非普通住宅、商鋪及其他類型房地產(chǎn)如何進(jìn)行土地增值稅清算？
3、開發(fā)間接費(fèi)核算中的稅收處理。
4、融資費(fèi)用和利息支出怎樣核算？
5、信托基金融資費(fèi)用
三、成本費(fèi)用的發(fā)生時(shí)間及發(fā)票開具
1、預(yù)提費(fèi)用，“三稅三扣”處理
2、開發(fā)成本的核算截止時(shí)間？
3、發(fā)票滯后可否進(jìn)行二次清算？
四、預(yù)售房款及銷售策略
（一）銷售模式的選擇
1、自行組建銷售隊(duì)伍
1）、人員配備與營(yíng)銷
2）、銷售提成涉稅分析
2、通過(guò)房產(chǎn)銷售代理公司銷售
1）、采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售
2）、視同買斷代理模式
3）、超基價(jià)雙方分成方式委托銷售
4）、傭金提取涉稅及支付方式風(fēng)險(xiǎn)
5）、不同模式下的收入的（預(yù)收賬款）確認(rèn)及納稅時(shí)點(diǎn)
（二）預(yù)收房款的處理
1、預(yù)繳增值稅政策解析
2、預(yù)繳的增值稅如何抵減應(yīng)納稅額
3、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金是否預(yù)繳增值稅？
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的辦證費(fèi)、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用問(wèn)題
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問(wèn)題
6、預(yù)收房款的特殊開票方式
7、預(yù)交增值稅的會(huì)計(jì)核算

1、銷售額扣除土地價(jià)款的政策解析與應(yīng)用
2、銷售額扣除征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益新政策解析與應(yīng)用
3、銷售額扣除項(xiàng)目合法有效憑證的要求
4、總公司拿地項(xiàng)目公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地價(jià)款如何在增值稅銷售中扣除？
5、銷售額扣除土地價(jià)款的特殊會(huì)計(jì)處理與增值稅納稅申報(bào)表填報(bào)
（二）拆遷安置房的增值稅處理
（三）銷售策略
1、買房送“無(wú)產(chǎn)權(quán)車位”
2、買房送“有產(chǎn)權(quán)車位”
3、買房送車

模塊三 清算環(huán)節(jié)的階段的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析與籌劃
一、土地增值稅的清算條件 國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知
（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
二、清算收入的確定
（一）、直接銷售房屋的款項(xiàng)
（二）、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1）.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2）.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
二、清算后銷售的單位成本 

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