導(dǎo)讀：房地產(chǎn)在中國永遠(yuǎn)不缺關(guān)注。

摸索中前行

時間回到1992年，鄧小平發(fā)表南巡講話。此后，國務(wù)院于11月4日發(fā)布了《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)若干問題的通知》指出，房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

以此為契機(jī)，中國的房地產(chǎn)業(yè)初現(xiàn)雛形，由此開始了20年的大發(fā)展之路。

1992年，中國的房地產(chǎn)業(yè)，尤其是南方一些城市如深圳、廣州等的房地產(chǎn)業(yè)開始迅速發(fā)展。保利、合生創(chuàng)展等房企均于同年成立。

當(dāng)時，房地產(chǎn)的合同、稅收、按揭等的格式和規(guī)定，均無人知曉，房地產(chǎn)業(yè)在摸索中前進(jìn)。很快，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)有了膨脹過快的趨勢，海南、北海等地掀起了炒房熱潮。

1993年4月，中共中央提出了“防止經(jīng)濟(jì)過熱”的警告。從5月起，人民銀行不斷提高相關(guān)利率，清理整頓金融秩序。同年6月，國務(wù)院開始針對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控。

1994-1995年，在實行緊縮的調(diào)控政策下，經(jīng)濟(jì)過熱的勢頭有所遏制，房地產(chǎn)行業(yè)也變得低迷。1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，日本、香港等房地產(chǎn)泡沫破裂，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。

規(guī)則完善

在通貨緊縮的經(jīng)濟(jì)局勢下，政府決定催熱房地產(chǎn)拉動內(nèi)需，使房地產(chǎn)成為了中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其中，1998-2003年，中國房地產(chǎn)開始逐步市場化，管理逐步規(guī)范，同時“炒房”也開始顯現(xiàn)。

1998年5月，中國人民銀行出臺《個人住房貸款管理辦法》，倡導(dǎo)貸款買房。 同年7月，國務(wù)院正式宣布停止住房收入分配，逐步實行住房分配貨幣化。

1999年，福利分房在全國各地逐步停止。房地產(chǎn)零售時代來臨，個人購房的比例持續(xù)上升。銀行發(fā)放的個人住房貸款總量增長，貸款門檻則越降越低。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，“溫州客”在其中看到了商機(jī)。開始在北京、上海、杭州、蘇州廈門等地置業(yè)，房價的上漲迅速。

2002年7月，國土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》開始施行。規(guī)范了土地使用權(quán)出讓，使土地使用制度更為公開、公平、公正。 多年來“靠關(guān)系”協(xié)議拿地的規(guī)則終被改變。

黃金時代

在中國房地產(chǎn)業(yè)的“羽翼”愈發(fā)豐滿之時，房價開始加速上漲。

2004年底，北京一名工程師發(fā)起個人集資建房建議，并在上海、南京、廈門等蔓延。3個月后，房管局宣布將對不合法的個人集資堅決叫停。

2005年3月起，政府先后頒布了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》、《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》以調(diào)控樓市。 然而，盡管調(diào)控文件密度加大，但房價仍保持堅挺。稅收也不僅沒有控制住房價，反而成本轉(zhuǎn)嫁，助推房價。

2006年3月，溫家寶做出政府工作報告，明確提出要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題。但在中國金融業(yè)全面開放，人民幣升值、流動性過剩、投資渠道狹窄背景下，房價加速上行。

2007年，房地產(chǎn)市場的火熱延續(xù)到了土地市場，頻頻出現(xiàn)土地“標(biāo)王”和搶地現(xiàn)象，地價在房價中所占比例越來越大。4月，碧桂園在香港上市，締造了內(nèi)地房企在香港的最大籌資額。國土資源部開始下發(fā)通知，對土地市場予以約束。

2008年，因美國金融危機(jī)，中天置業(yè)、長河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一批房產(chǎn)中介出現(xiàn)倒閉潮。宏觀調(diào)控使市場觀望情緒濃厚，資本市場的機(jī)會窗也基本被關(guān)閉，一些開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的局面。

但2009年的4萬億刺激挽救了開發(fā)商。

在政策利好、信貸支持、通脹預(yù)期等多種因素的影響下，2009年樓市的瘋狂超出人們預(yù)期。房價上漲的速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人們的預(yù)期。年中上海蓮花河畔景苑的樓房整棟倒下，更是引發(fā)了買房者對質(zhì)量的關(guān)注。整個房地產(chǎn)市場處于投機(jī)、非理性狀態(tài)。

調(diào)控加碼

面對逐漸“瘋狂”的房地產(chǎn)市場，2010年起政府再一次加大了調(diào)控的力度，“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控政策相繼出臺。

2010年3月，央企主管部門國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(國資委)發(fā)出“清退令”，“78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。

4月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，“限購”、“限貸”政策相繼出臺。

高強(qiáng)度和高密集度的調(diào)控措施并沒能阻止房地產(chǎn)市場的回暖。

當(dāng)年10月開始，一線城市的樓市交易量仍呈現(xiàn)回升態(tài)勢。

2011年，全國房地產(chǎn)市場在全方位的限制性環(huán)境中生長。

央行總共3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。全國超過120個城市出臺了房價調(diào)控目標(biāo)，46個大中城市出臺了“限購令”， 10個城市出臺了針對樓盤的強(qiáng)制“限價令”。在諸多限制性手段的作用下，調(diào)控效果日漸顯著。至當(dāng)年底，全國范圍內(nèi)幾乎所有大中城市無可幸免地遭遇寒潮。

2012年，剛需推動市場緩步復(fù)蘇。中小房企負(fù)債率逐步上升，大型房企則依靠高周轉(zhuǎn)、融資優(yōu)勢和以價換量進(jìn)一步擴(kuò)張。在國內(nèi)上市渠道關(guān)閉后，房企開始在香港“借殼”上市，并開始“國際化”道路。一線城市拿地的基本為龍頭房企，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，行業(yè)大洗牌逐步加速。